아파트(주택) 매매 절차(리뷰)

아파트(주택) 매매 절차(리뷰)

2021년 5월 초에 아파트를 실제 매매한 세부적인 매매 절차를 기록해 봤습니다.

아파트나 주택 매매를 예정하시는 분들께 도움이 되었으면 합니다.

 

2021년 2월 설 연휴가 끝나자마자 아파트에서 조금 떨어진 곳의 부동산을 지인에게 소개받고 아파트의 매매를 부탁했습니다. 매매를 요청한 아파트는 네이버 부동산에서 매매 등록이 된 것을 확인했는데 며칠이 지나도 매수 관련한 연락을 전혀 받을 수 없었습니다. 아마도 설 연휴 전후하여 제3기 신도시 이슈 등 부정적인 부동산 관련 뉴스가 워낙 많이 나왔고 유튜브 등 각종 매체에서 부동산 폭락에 관한 얘기가 많이 흘러나와 매수세가 급 관망세로 돌아섰기 때문으로 추측되었습니다. 더군다나 그 시기에 아파트의 호가가 많이 올라간 상태였고 매물이 갑자기 증가하여 매도에 대한 부담감이 많이 생기던 중이었습니다.

 

아니다 싶어서 매매를 내놓은 지 1주일 후에 아파트 주변 상가에 위치하고 있던 부동산 4곳에 연락하여 매매 신청을 추가하였고 정확히 2주 뒤에 아파트 매매가 극적으로 성사되었습니다. 아파트 매도 시에는 아파트에서 가장 가까운 주변의 부동산 여러 곳에 매매 의뢰를 하시기를 바랍니다. 그리고 매수를 하시는 매수인들은 여러 부동산을 돌아다니면서 관심이 있을 만한 부동산에 대한 정보를 확인하시기 바랍니다. 왜냐하면 각 부동산마다 부동산만의 장단점이 있고 사소한 것이지만 여러 가지 체크를 하여 궁금하거나 확인이 필요한 사항에 대해 정확한 정보를 다르게 줄 수도 있기 때문입니다.

 

또한 각 부동산마다 직접 매매 의뢰를 받은 물건이 다를 수도 있기 때문에 최소 3곳 이상의 부동산에 방문하여 문의하시면 좋을 것 같습니다. 부동산의 정보나 설득에 따라 매매될 확률이 달라질 수도 있을 것 같기 때문입니다.

참고로 저의 아파트가 매매된 상황은 원래 더 작은 평형의 아파트를 매수할 계획이었던 매수인이 부동산의 적극적인 설득으로 평형을 바꾸어 매수를 진행한 케이스입니다. 물론 매수인도 집에 대한 만족도가 높아서 다행이었습니다.

 

아파트 이미지

매수 예정자가 생기면 부동산에서 전화가 오고 답사를 오게 되는데 이때 가급적 집을 깨끗하게 정리를 해 놓으시면 좋습니다. 정리되지 않은 집에 방문하게 되면 집중력이 떨어지고 집의 곳곳을 꼼꼼히 보기가 부담스러울 수 있습니다. 그러면 매수 예정자들이 그 집에 대한 인식이 좋지 않을 수 있기 때문입니다. 답사한 집에 대해서 나쁜 인식이 생기면 매매될 가능성이 떨어질 수밖에 없습니다.

 

특히 유사한 평수의 다른 집들이 매물이 많이 나와 있을 경우에는 당연히 비교 대상이 될 것이 뻔할 것 같습니다. 저도 집을 내놓고 집을 청소하고 정리를 했고 필요 없는 물건들은 버리거나 당근 마켓에 팔기도 했습니다. 집을 방문 오기 전에 연락이 오면 환기를 하거나 방향제를 뿌려서 냄새도 제거하고 전등도 가급적 밝게 켜놓고 맞이했습니다. 그리고 집에 지는 강아지가 있다면 답사 시에는 될 수 있으면 다른 가족을 통해 산책을 유도하거나 임시로 다른 곳에 보내면 도움이 될 것 같습니다. 집을 매매한다는 확실한 신호를 부동산이나 매수 예정자에게 전달하는 거지요.

깨끗한 집 내부 이미지

답사가 끝나고 나면 몇 시간 내로 또는 며칠 내로 계약 관련한 연락이 부동산을 통해 옵니다. 부동산에서 계약 의사를 확인하고 문자로 매매지 주소, 매매 대금, 계약서 작성일, 대금 조건(계약금, 중도금, 잔금일, 연락처 등) 등 계약 관련한 기본 정보를 보내옵니다.

 

이렇게 문자로 증거를 남겨 놓으면 다음에 매수 또는 매도 의사를 일방적으로 취소하는 문제가 생겼을 때 계약서 작성과 동일한 법적 근거가 된다고 하니 참고하시기 바랍니다. 또한 매수 의사가 높으면 급하게 사전 예약금을 보내와서 집 매수에 대한 의사를 확실히 알리기도 합니다. 부동산에서 문자로 해당 예약금에 대한 내용을 보내와서 상호 간 증거로 남겨 놓습니다. 가급적 매수, 매도인이 직접 연락을 하지 말고 부동산을 통해서 처리를 하시는 게 좋습니다. 그러면 불안하지 않게 계약일까지 보낼 수 있습니다.

 

계약은 보통 1주일 내로 부동산에서 매수자, 매도자, 부동산 중개사가 모여서 진행합니다. 모든 필요한 서류는 부동산에서 알아서 준비를 해주며 신분증과 도장을 준비해서 가시면 됩니다. 저는 도장을 놓고 가서 부동산에서 즉석 조립식으로 만들어준 임시 도장으로 계약서 날인을 진행하였습니다. 혹시라도 도장을 준비하지 못한 분들은 걱정하지 않으셔도 됩니다. 계약금은 보통 매매대금의 10%이고 중도금은 40%, 잔금이 50% 정도로 알고 있었는데 매수자의 자금 조달 상황과 대출 일정에 따라 조금씩 달라지고 특별히 고정된 규정은 없다고 합니다. 

 

저는 매수자가 보금자리론을 이용하여 대출하다 보니 중도금을 낮춰서 계약을 진행했습니다. 조금 불안한 마음이 있었지만 어차피 매수자가 중도금을 주지 않으면 예약 해지가 되기 때문에 설상 집 매매가 되지 않더라도 계약금을 돌려주지 않아도 되니 안심하셔도 됩니다. 하지만 이런 일은 웬만하면 발생하지는 않는 것 같습니다. 이렇게 매수자의 상황과 대출 일정을 확인하고 부동산 중개인과도 명확하게 계약서 내용에 계약해지 시에 관련 내용이 들어가 있는지 확인하시기 바랍니다.

 

계약서의 기재사항이 완료되면 중개인 꼼꼼하게 관련된 내용을 알려주고 법적인 문제가 될 사항에 대해서는 계약서 내에 기재해서 보여 줍니다. 예를 들어 근저당 설정 관련, 누수 문제, 보일러 문제, 인터폰 문제, 인테리어 진행 시 관리비 부담 문제 등에 대한 상세한 설명을 해주니 차근차근 확인하시면 됩니다.

 

부동산 중개 수수료도 중개인이 얘기하니 참고하시기 바랍니다. 지금 현재(5월 기준) 공인 중개사 수수료는 매매 5천만 원 미만일 경우 6%(한도액 25만 원), 5천만 원 이상부터 2억 원 이만은 5%(한도액 80만 원), 2억 원 이상부터 6억 원 미만은 4%, 6억 원 이상부터 9억 원 미만은 5%입니다. 9억 원 이상은 9% 이내에서 중개 의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정하게 되어 있습니다. 2021년 이후 부동산 중개 수수료 요율체계가 개편될 예정이라고 하니 매매 시기에 부동산 중개 수수료는 확인하시기 바랍니다.

기본 매매 계약이 끝나면 매도인은 미리부터 알아본 은행권을 통한 주택담보대출이나 보금자리론 또는 디딤돌 대출을 실행해야 합니다. 집을 매수하고자 하는 순간부터 각 은행이나 주택금융공사 등을 통해 자신에게 가장 적정한 대출을 진행하여 자금을 준비하면 됩니다. 보통 계약 후 중도금 일정은 잔금일이 정해지고 나서 중간 날짜로 지정을 하게 됩니다. 저는 매매 계약 후 1개월 후에 중도금, 중도금 받은 1개월 후에 잔금을 받는 일정으로 정리를 하였습니다. 중도금을 받기 며칠 전부터 부동산에서 연락이 오고 특별히 만날 필요 없이 중도금이 입금되고 관련 내용을 문자로 보내옵니다. 중도금을 받게 되면 계약을 취소할 수 없다는 사실은 알고 있어야 합니다.

이제 잔금 일정만 남았습니다.

등기권리증, 주소가 모두 나온 주민등록 초본, 매도용 인감증명서(주민센터 발급), 인감도장을 미리 준비합니다. 잔금일은 실제로 아파트(주택) 소유권이 이전이 되고 대출을 하면 실행이 되는 날이기 때문에 매우 중요한 날입니다. 보통 이사가 동시에 이루어지기 때문에 필요서류와 시간 일정 등을 잘 체크하고 정리해야 합니다.

 

잔금일에 중요한 사람이 한 명 등장합니다. 바로 법무사입니다. 물론 매수자는 잔금일 이전에 법무사를 선정해서 등기이전 관련 업무를 할 수 있도록 준비를 하시면 됩니다. 법무사는 부동산 소유권 이전과 근저당 설정을 매수인과 은행을 대신해서 등기소에 가서 행정처리를 해주는 업무를 진행하게 됩니다. 법무사는 부동산에서 소개해 주거나 매수인이 알고 있는 법무사 중에서 선정하면 됩니다. 
 
법무사는 2~3일 전에 매도자에게 전화해서 은행에 남아있는 매도자의 담보대출 금액(원금+이자)에 대한 정보를 요청합니다. 그러면 매도자는 일반적으로 1~2일 전에 은행에 연락하여 상환할 담보대출 금액을 문자로 보내달라고 요청하고 해당 정보를 법무사에게 보내주면 됩니다. 부동산 담보대출 외 일반대출은 관련이 없으니 정보를 제공할 필요가 없습니다.

이제 부동산에서 매수인, 매도인, 중개사, 법무사가 만나 최종 계약을 정리합니다. 먼저 법무사는 매수자의 대출 기관(은행)에서 매도자의 상환금액에 해당하는 금액을 매도자의 은행에 보내 상환 처리하고 나머지 잔금은 매수자가 매도인에게 송금하면 됩니다.

그리고 선수 관리비, 중간 관리비, 도시 가스비 등 잔액 처리할 사항이 있으면 부동산에서 매매 정산서를 작성해 줍니다. 매수, 매도인간 입출금이 필요할 경우 확인하고 처리가 되면 모든 매매 계약은 종료됩니다.

마지막으로 매매 계약 시에 정리된 부동산 중개 수수료를 송금하면 됩니다.

중개 수수료는 매수자, 매도자 모두 같은 비율로 지급하며 보통 부가세가 포함된 현금 영수증을 발행합니다.

 

이렇게 매매가 종료되고 법무사가 등기이전을 완료한 후에 매매 계약서 원본 및 등기필증을 우체국 등기로 매수자에게 송부하거나 직접 방문하여 전달합니다.

매수자가 해당 아파트의 등기부등본상에 본인의 이름이 등재되면 최종 소유주가 됩니다.

단, 대출 금융 기관에 따라 기존 집주인인 매도자의 전출이 이사하는 당일(등기일) 내에 되어야 등기부등본이 원활하게 마무리될 수도 있으니 해당 금융 기관에 미리 확인을 하시기 바랍니다.

행복하세요

매수자, 매도자 모두 행복하시고 도움이 되시기를 바랍니다.

 

감사합니다.