주택담보 대출 용어 정리 : LTV, DTI, DSR

주택담보 대출 용어 정리 : LTV, DTI, DSR

5월 이사로 인해 이사 준비와 함께 은행권에서 대출 상담을 진행하면서 그동안 막연히 알고 있던 대출 관련 용어들을 정리해 봤습니다. 대출금리만큼이나 중요하고 관심이 많은 주택담보 대출 한도를 정하는 3개의 방법을 설명해 드리니 참고하시기 바랍니다.

 

1. LTV(Loan to value) 주택대출 담보인정비율

주택을 담보로, 즉 집값 대비 돈을 얼마나 대출을 받을 수 있는지에 대한 비율을 말합니다.

예를 들어 시세 7억 원 하는 주택을 매입하기 위해 은행에 대출 상담을 하러 갔는데 은행에서 해당 주택의 LTV 비율은 50%가 적용된다고 하면 3.5억 원을 대출금으로 받을 수 있습니다. 그리고 이 비율의 숫자가 높아지면 질수록 대출금액이 많아집니다. LTV 비율은 지역별로 다르게 적용되며 서울과 수도권 중 투기과열지구로 지정된 지역은 다소 낮게 책정되거나 거의 대출이 되지 않는 지역도 있으니 금융기관 벼로 확인을 해야 합니다. 다만 지방과 비과열지구는 LTV가 상대적으로 높게 책정되어 있습니다. 또한 해당 LTV의 비율에 해당하는 모든 대출 가능 금액을 대출할 수 있는 것이 아니라 DTI(Dept To Income : 총부채상환비율)를 충족해야 주택담보 대출금을 받을 수 있습니다.

2. DTI(Dept To Income) 총부채상환비율

우리에게 돈을 빌려주는 은행에서는 대출해줄 때 깐깐하게 심사를 해서 돈을 빌려주고 되돌려 받을 수 있을지 개인 신용등급과 함께 대출자가 상환 능력이 되는지 판단합니다.

즉. 총부채상환비율은 대출금을 빌리고자 하는 사람의 연 소득에서 대출원금과 이자를 얼마나 상환하고 있는가를 측정하는 비율입니다.

이것은 연 소득 대비 대출금을 상환할 능력이 있는지를 확인하는 지표라고 보시면 되며 한마디로 소득에 따라서 대출 한도가 정해진다고 보시면 됩니다.

 

DTI는 매년 갚아야 할 대출원금과 이자를 합한 금액을 연 소득으로 나누면 산출할 수 있습니다.

▶총부채상환비율 = 대출원금 + 이자 / 연소득

예를 들면 연봉이 4,000만 원이고 DTI 조건이 40%라고 하면 연간 갚아야 할 대출원금과 이자의 합이 1,600만 원까지만 빌릴 수 있습니다. 1개월 기준으로 원금과 이자의 합인 133만 원 내에서 대출할 수 있으며 이 금액을 넘어가면 대출이 안 된다고 보시면 됩니다.

만약 10년 만기의 주택 담보 대출을 계약하실 경우에 총 원리금(원금+이자)이 1억 6천만 원을 초과하면 안 된다는 의미입니다.

 

그러므로 상환 기간을 늘리거나 대출한도 금액을 조정해서 대출을 받으시면 될 것 같습니다.

근로소득이 확연히 드러나는 일반 직장인들은 연 소득을 증명하는 서류를 제출하면 되고 소득이 불규칙한 자영업자 역시 직전 연도 기준으로 소득을 증명할 수 있으면 된다고 합니다.

하지만 소득의 40%를 부동산 담보 대출로 상환해야 하니 개인별로 급여에 대한 예산 수립을 지혜롭게 해야 할 것 같습니다.

주택담보 대출을 받으려면 LTV(주택 담보 대출)와 DTI(총부채상환비율)를 모두 확인하고 대출 준비를 해야 한다는 걸 기억하시기 바랍니다.

 

3. DSR(Debt Service Ratio) 총부채원리금상환비율

이번에는 대출의 가장 강력한 대출 규제 끝판왕이라 불리는 DSR(Debt Service Ratio : 총부채원리금상환 비율)이 무엇인지 알아보겠습니다.

DTI가 대출 원리금과 기타 대출금의 이자 금액 기준으로 상환 능력을 봤다면 DSR은 대출자의 모든 대출의 원리금까지 포함하여 대출 금액을 산정하는 방식의 대출금 정책으로 개인이 가지고 있는 모든 대출금에 대한 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율입니다. 여기에서 모든 대출이란 기존의 주택 담보 대출, 신용대출, 카드론, 마이너스 통장, 자동차 할부 등의 원리금을 말합니다. 그러니까 연간 소득 대비 상환해야 하는 원리 금액까지 합산하여 비율을 산출하다 보니 대출한도가 낮아질 수밖에 없습니다. 단, 은행마다 원리금 적용의 비율이 다르니 참고하시기 바랍니다.

▶총부채원리금상환비율 : (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

현재 은행별로 평균 40%만 맞추면 돼서 개인별로는 은행 고객에 따라 40% 넘는 일도 있는데 앞으로는 금지가 된다고 합니다. 오는 7월부터 DSR 적용 대상이 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 6억 원 초과 주택으로 확대되었습니다. 신용대출도 소득에 상관없이 1억 원 초과 신용대출에 적용이 된다고 하며 상환 기간도 10년에서 5년으로 축소된다고 합니다. 만약 신용대출을 보유한 상태에서 주택담보대출을 추가로 받을 때 40%의 DSR 규제를 넘을 수 있는 확률이 높아서 신용대출을 상환하고 추가 담보대출을 받거나 담보대출 자체의 금액을 줄일 수밖에 없다고 합니다. 그러다 보면 아무래도 저소득자의 개인별 상환 능력이 떨어질 수밖에 없다 보니 주택담보대출을 사용해서 저소득자가 주택을 구매하는 건 현실적으로 어려움이 많이 있을 것으로 보입니다. 주택을 구매하고자 하시는 분들께서는 미리미리 거래하시는 은행에서 상담하시고 준비를 해야 할 것으로 보입니다.

주택담보대출 용어 정리

아직도 은행 같은 곳에서 금융 관련 업무를 하다 보면 어려운 용어들이 너무 많고 복잡하여 은행 담당자는 설명은 하고 있고 나의 고개는 끄덕이는데 뒤돌아서면 헷갈리는 경우가 참 많은 것 같습니다.

특히 처음 대출을 받기 위해 은행 가시는 분들은 위 내용을 어느 정도 이해하고 가시면 상담하시고 판단하시는 데 도움이 조금 되지 않을까 싶습니다.

 

그리고 서민과 실수요자의 LTV와 DTI 관련해서 규제 완화 뉴스들이 계속 발생하고 있으니 가장 최신 소식들을 확인하시고 대출 계획을 세우시면 좋을 것 같습니다.

 

감사합니다.

 

아파트나 주택을 매매하시고자 하시는 분들은 아래의 아파트(주택) 매매 절차를 참조하시면 도움이 될 것 같습니다.

 

2021.05.10 - [세상의 정보와 지식의 클라우드/라이프] - 아파트(주택) 매매 절차(리뷰)