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리모델링과 재건축

by Daily Thanks 2021. 7. 17.
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리모델링과 재건축

최근 사업성에 한계가 있었던 리모델링 대한 관심이 높아지고 있습니다. 리모델링은 도입된 2001년 이후 20여 년이 지났지만 증축하기가 쉽지 않고 세대수 증가에 한계가 있으며 재건축에 소요되는 비용만큼은 아니지만 많은 공사금액으로 인해 실제 추진사례는 많지 않았습니다. 지난 20년 동안 서울에서 리모델링을 추진한 단지는 17개였고 세대수로는 2,462세대에 불과하였습니다. 대부분 리모델링을 진행한 사례는 재건축 추진이 어려운 소규모 아파트들로 강남구 5개, 용산구 4개, 마포구 4개가 리모델링을 진행하였는데 평균 주택 가격이 낮고 주로 한강 주변에 있는 단지 위주로 진행되었었습니다. 그러나 안전진단 기준의 강화, 재건축 초과이익환수제 부활, 분양가 상환제 시행 등으로 인해 재건축에 대한 규제가 강화되다 보니 대안으로 리모델링을 하려는 움직임이 노후 아파트를 중심으로 늘어나고 있습니다.

리모델링

특히 아파트가 노후화되면 누수와 겨울철 결로 현상 등으로 집안이 곰팡이가 번식하여 실생활을 어렵게 하고 단열 성능 저하로 난방효율이 낮아져서 많은 에너지 소요로 인해 전기료, 가스비 등이 증가하기도 합니다. 또한 아파트 외벽에 균열이 발생하여 아파트의 안전을 위협하고 외벽 및 외벽 페인트가 낡아서 미관상 좋지 않다 보니 집에 대한 애착이 줄어들게 됩니다. 즉, 집에 대한 가치가 떨어질 우려가 크다고 볼 수 있습니다. 그리고 주차장의 공간이 부족하여 상습 주차난에 시달리다 보면 스트레스가 쌓이고 최신 아파트가 가지고 있는 아파트 내 시설(녹지, 피트니스 센터 등 커뮤니티 시설)이 부럽기만 하기도 합니다. 그렇다 보니 코로나 이후 셀프 인테리어가 무척 많이 늘어 집의 리뉴얼에 대한 관심도 커지고 집에 대한 새로운 관심이 생겨나고 있습니다. 이렇게 오래된 아파트를 새로운 아파트로 만드는 방법은 재건축과 리모델링인데 재건축은 많은 규제와 제약으로 리모델링으로 입장이 변화하고 있는 것입니다.

[리모델링과 재건축 사업 비교]

구분 리모델링 재건축
법적 근거 주택법 도시 및 주거환경정비법
안전진단 수직증축 B등급, 수평증축 C등급 이상 D등급 이하(D : 조건부 재건축, E : 재건축)
최소연한 준공 후 15년 이상 준공 후 30년 이상
공사방식 대수선 또는 부분 철거 후 증축 전면 철거 후 신축
증축범위 기존 전용면적의 30~40% 이내 용적률 범위 내
용적률 법적 상한 초과(건축 심의로 결정) 법적 상한 이하(3종 일반주거지역 300%)
건축기준 완화 건폐율, 용적률, 높이 제한, 조경 등 없음
기부채납 없음 도로, 공원, 녹지 등 제공
초과이익환수제 없음 조합원 이익의 1인당 평균 3,000만 원 넘으면
초과금액의 최고 50% 환수

특히 1기 신도시(일산, 분당, 평촌, 중동, 산본)들이 건축 30년이 되면서 노후 아파트들에 관심이 뜨겁게 일고 있습니다. 지금 리모델링을 추진하는 곳만 60곳이 넘으며 4만 5천 세대를 넘는 것으로 알려지고 있습니다. 부산에서는 7천 세대가 넘는 메트로시티가 단일 단지로는 최대 규모의 리모델링을 추진하고 있고 경기도에서 시행한 리모델링 시범단지 모집에는 2개를 선정하는데 110개 넘는 단지가 지원을 해서 리모델링에 대한 관심이 뜨겁다는 것을 알 수 있습니다.

 

리모델링의 정확한 의미는 건축법과 주택법에 정의되어 있는데, '건축물의 노후와 억제 또는 기능 향상을 위해 대수선 및 증축하는 행위'로 정의할 수 있습니다. 즉, 기존의 낡은 건축물을 구조적, 기능적 성능을 개선하여 쾌적성과 경제적 가치를 높이는 행위를 리모델링이라고 할 수 있을 것입니다.

반면에 재건축은 오래되고 낙후된 아파트를 완전히 허물고 그 자리에 새로 짓는 방식인데 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업중의 하나를 말합니다.

금호동 벽산아파트 리모델링 조감도

리모델링은 사용승인일로부터 15년이 지나야 하고, 안전진단이 B등급 이상이면 추진할 수 있는데 증축의 범위는 각 세대 주거전용면적의 30% 이내(주거전용면적이 85㎡ 미만이면 40%)로 하며, 세대수의 15% 이내로 제한해야하는 내용을 포함하고 있습니다. 재건축은 30년 이상 된 아파트만 가능하고 안전진단이 D 등급 또는 E 등급이어야 추진이 가능합니다.

 

리모델링의 장점으로는 비용이 많이 올라가기는 했지만 아직까지는 재건축보다 비용이 다소 저렴하고, 공사 기간이 짧고 아파트 해체로 인한 환경 부담이 덜합니다. 그리고 용적률 규제가 없던 시기에 지어진 아파트는 재건축의 경우에 용적률 제한이 적용되어 바닥 면적을 줄여야 하지만 리모델링은 건축 심의만 통과하면 법적 용적률을 초과도 가능합니다. 다만 아파트를 완전히 허물고 새로운 아파트를 짓는 재건축에 비해 리모델링은 내력벽과 기둥을 건드리기 어렵다 보니 기존의 건물을 그대로 사용해야 해서 집안 구조를 새롭게 바꾸기가 어렵다는 단점이 있습니다. 또한 공사를 진행하는 건설사의 입장에서 보면 공사의 난이도가 높고 재건축보다는 사업성이 떨어지는 것으로 평가해 왔습니다. 가구당 면적을 늘리는 방법으로 수평 증축과 수직 증축이 있는데 수평증축은 안전진단 C등급 이상 충족하면 추진할 수 있는데 아파트를 전후/좌우로 늘려 주거 면적을 넓히는 방법이고 수평증축은 안전진단 B등급 이상이어야 가능한데 안전성 문제로 인해 수평증축보다 추진하기가 매우 까다롭습니다.

 

최근의 많은 관심을 받는 리모델링은 재건축이 어려운 아파트, 주택 가격이 높아 해당 지역을 중심으로 노후 주택의 거주 여건을 개선하며 분담금을 지불할 수 있는 경제적 능력이 있는 지역에서 가능할 것으로 보입니다.

그러나 기존에는 관심이 없던 대규모 아파트도 리모델링에 관심을 보이고 있고, 1기 신도시 아파트 중심으로 리모델링을 추진하면서 리모델링에 대한 인식이 바뀌고 있고 건설사들의 리모델링 수주전도 뜨겁게 진행되고 있어 시장 자체도 확대 양상으로 진행되고 있습니다. 그리고 재건축에 대한 규제가 완화되지 않는 이상 현재의 법상으로는 용적률의 제한 등으로 인해 많은 낙후 아파트가 리모델링을 추진할 수밖에 없는 환경입니다.

 

앞으로 더욱 혁신적인 건축 기술을 적용하는 리모델링을 통해 삶의 질을 향상하는 아파트를 공급하는 사업이 되기를 희망합니다.

 

감사합니다.

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